ZASIEDZENIE – CO TO TAKIEGO?

Nierzadko zdarzają się sytuacje, w których okazuje się, że nieruchomość bądź jej część, która od wielu lat znajduje się w posiadaniu rodziny, formalnie wcale nie stanowi jej własności. Żeby przenieść własność nieruchomości, konieczne jest sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, ale jeszcze kilkanaście lat temu, formalne przekazywanie działek było rzadkością. Bardzo często właściciele działek de facto nie wiedzieli dokąd sięga ich własność i po wielu latach okazywało się, że ogrodzili nie swój teren, zamieniali się na działki bądź po prostu je sprzedawali, zawierając umowę bez zachowania odpowiedniej formy. Sytuacja robi się problematyczna w momencie, gdy chcemy sprzedać nieruchomość osobie trzeciej albo dotychczasowy posiadacz umiera i pozostawia majątek, do którego – jak się później okazuje – nie należy zajmowana od wielu lat nieruchomość.W takiej sytuacji przychodzi z pomocą instytucja zasiedzenia, będąca jednym ze sposobów nabycia nieruchomości.

Żeby z niej skorzystać, konieczne jest spełnienie określonych przesłanek wskazanych w ustawie kodeks cywilny. Jedna z nich to upływ czasu – 20 lat, w przypadku gdy posiadacz w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie znajdował się w dobrej wierze albo 30 lat, w przypadku gdy był w złej wierze. Warto podkreślić, iż przed nowelizacją, wprowadzoną ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. poz. 321 ze zm.) terminy te wynosiły odpowiednio 10 i 20 lat. Mają one zastosowanie do sytuacji, w których termin zasiedzenia upłynął przed 1 października 1990 r. Drugą przesłanką, której wystąpienie jest konieczne do stwierdzenia zasiedzenia, to bycie posiadaczem samoistnym, czyli traktowanie nieruchomości jak swojej własności.

Należy podkreślić, iż orzeczenie sądu w sprawie stwierdzenia zasiedzenia, jedynie potwierdza ten stan, a nie kreuje go. Zasiedzenie nieruchomości następuje bowiem z mocy prawa, z upływem terminów ustawowych.

Przesłanki zasiedzenia wydają się proste i zrozumiałe, natomiast sytuacja komplikuje się w momencie, w którym mamy do czynienia z zasiedzeniem na rzecz małżonków, na rzecz osoby zmarłej oraz w przypadku gdy nieruchomość znajdowała się w posiadaniu kolejnych osób.

1. Zasiedzenie przez małżonków

Odnosząc się do kwestii zasiedzenia przez małżonków – zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wyrażonym min. w wyroku z dnia 23 listopada 2012 r. I CKS 257/12 „Nieruchomość nabyta w trakcie trwania wspólności ustawowej staje się składnikiem majątku wspólnego małżonków także w sytuacji, w której jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków i to zarówno wtedy, gdy okres jego posiadania prowadzącego do zasiedzenia mieścił się w czasie trwania wspólności ustawowej, jak wówczas, gdy przewidziany w art. 172 k.c. bieg terminu wymaganego do zasiedzenia rozpoczął się przed powstaniem wspólności, ale zakończył w czasie jej trwania.”  Kluczową kwestią jest tu upływ terminu zasiedzenia – w momencie gdy przypada on na moment istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomość staje się własnością obojga małżonków. Bez znaczenie pozostaje, czy rozpoczęcie biegu terminu rozpoczęło się przed zawarciem związku małżeńskiego, czy po oraz czy oboje małżonków są posiadaczami samoistnymi, czy tylko jeden z nich.

2.  Zasiedzenie na rzecz zmarłego

Kiedy umiera dotychczasowy posiadać samoistny, a moment nabycia nieruchomości przez zasiedzenie przypada na okres jego życia, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na rzecz zmarłego mogą złożyć jego spadkobiercy. Muszą oni wówczas udowodnić upływ terminu zasiedzenia, którego bieg zakończył się za życia zmarłego oraz fakt posiadania samoistnego nieruchomości przez spadkodawcę. Dopiero uzyskane postanowienie stwierdzające zasiedzenie na rzecz spadkodawcy, umożliwi spadkobiercom wszczęcie postępowanie o dział spadku, a następnie dokonanie zmian w księdze wieczystej.

3. Posiadanie nieruchomości przez kolejne osoby

Dosyć powszechne są sytuacje, w których nieruchomość przechodziła w posiadanie kolejnych osób, które nie wiedziały, że pierwotny posiadacz nie był jej właścicielem. W takim przypadku, obecny posiadacz samoistny może doliczyć do biegu terminu zasiedzenia czas posiadania nieruchomości przez poprzedniego posiadacza. Jednak jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to łączny czas obecnego posiadacza i poprzedniego nie może wynosić mniej niż 30 lat.

To tylko kilka przykładów, które mogą budzić wątpliwości, w jaki sposób sformułować wniosek o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie – począwszy od wskazania stron postępowania, a kończąc na roszczeniu. Niemniej jednak należy pamiętać, że każda sprawa jest inna i każdy stan faktyczny wymaga dokładnej analizy. Istotne jest również dołączenie właściwych dokumentów, potwierdzających wystąpienie przesłanek ustawowych stwierdzenia zasiedzenia oraz powołanie dowodu z przesłuchania świadków dla ich wykazania. Wniosek należy skierować do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, natomiast opłata wynosi 2.000,00 zł.

W przypadku jakichkolwiek pytań – zapraszam do kontaktu.